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1세대2주택(입주권) 실가과세 및 중과세율 적용

ezkyungli 2006-05-26 11297

1. 1세대2주택(조합원입주권) 보유 세대의 양도소득세 과세

○ 2006년도 양도분부터 1세대2주택(조합원입주권) 보유 세대가 1주택을 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 50% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

○ 2006년도 실가과세 되는 1세대2주택 주택수 계산(영162의2 ⑤)

○ 전국의 모든 주택을 대상으로 합니다.

○ 조합원입주권(2006년 이후 취득분)은 주택수에서 제외되나 중과세율(2007년 이후 양도분) 판정시에는 포함됩니다.

○ 공동상속주택의 소수지분자에 해당하는 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다.

○ 다가구주택은 1인에게 일괄양도하거나 취득하는 경우 단독주택으로 보아 주택수를 계산할 수 있습니다(거주자의 다주택 또는 1주택 선택사항).

2. 1세대2주택(입주권)으로써 실가과세는 해당하나 중과세율(50%)이 적용되지 않는 경우

○ 1주택과 보유하던 중 1조합원입주권을 취득한 후 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 1주택(비과세가 안되는 주택)을 양도하는 경우(2006년 양도시 실가과세 제외)

○ 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하였으나 1조합원입주권의 재건축주택이 완성되어 재건축주택으로 이사하여 1년 이상을 거주하고, 재건축주택 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전 1주택(비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우

○ 재건축 중에 1주택(대체주택)을 취득하고, 재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내 1주택(대체주택으로서 비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않습니다.

○ 다음의 경우에도 1세대2주택(입주권) 중과세율 과세대상에서 제외되는 주택(입주권)입니다(영167의6).

<적용시기> 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용됩니다.

(1) 1세대 3주택 이상 보유자 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 주택(영167의4)

㈀「조세특례제한법」에 의한 양도세 감면대상 주택

- 조특법 제97조, 제97조의2, 제98조, 제99조, 제99조의3

㈁ 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택

- 건설·매입임대주택 등

㈂ 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

㈃ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 주택

* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당합니다.

㈄ 문화재보호법에 의한 문화재주택

㈅ 저당권 실행이나 채권을 변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과하지 아니한 주택

㈆ 소형주택 : 2003.12.31. 이전 취득 + 18평 이하 + 양도당시 기준시가 4천만원 이하의 주택

(2) 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시·군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시·군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하는 주택(영167의5)

(3) 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양(60세, 여 55세)을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도한 경우(영167의5)

(4) 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로서 소유권 확정판결일로부터 3년 이내에 양도하는 주택

(5) 세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 가정보육시설로 인가를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 않게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우

(6) 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일부터 1년 이내 양도하는 경우

(7) 수도권·광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하의 주택

- 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)은 제외됨

(8) 상기 (1)~(5)외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

3. 문답사례

(1)1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 과세됩니까?

○ 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 됩니다.

ㅇ 이는 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것입니다.

○ 또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 다음의 요건을 모두 충족하여 종전 주택을 양도하는 경우에도 비과세 됩니다.

ㅇ 실수요목적으로 입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로 양도소득세를 비과세 되는 규정입니다.

<양도소득세 비과세 3가지 요건>

① 재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도하여야 하고

② 재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주하여야 하며

- 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

③ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건^*을 갖추어 양도하여야 합니다.

* 비과세 요건 : 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 3년 중 2년 이상 거주) 및 6억원 이하

(2) 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 그 외 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 때 1세대2주택 중과대상입니까?

○ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되나

ㅇ 지방에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우에만 중과대상(50% 세율적용) 주택수 계산에 포함되므로

ㅇ 본 사례에서는 지방에 소재하는 주택의 가액이 기준시가 3억원을 초과하는 경우에만 1세대 2주택 중과대상에 해당됩니다.

○ 지방에 소재하는 주택이 기준시가가 3억원을 초과하며 1세대 2주택에 해당하는 경우

ㅇ 지방에 소재하는 주택은 중과대상에 해당되며

ㅇ 수도권 또는 광역시에 소재하는 주택은 기준시가가 1억원을 초과하거나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택(재개발·재건축주택)인 경우 양도소득세 중과대상에 해당됩니다.

(3) 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세됩니까?

○ 1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 2주택에 해당합니다.

○ 상기 사례에서 2주택 모두 중과되지 아니합니다.

ㅇ 조세특례제한법 상 감면대상 주택 : 중과제외

ㅇ거주주택 : 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 않습니다.

(4) 수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도소득세가 중과세 됩니까?

○ 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 중과대상 주택수 계산에 포함되므로

ㅇ 甲씨는 1세대 2주택에 해당되는 경우이나

○ 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됩니다.

ㅇ 甲씨는 근무상 형편으로 지방의 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며

ㅇ 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도하였기 때문입니다.

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