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비사업용 토지로 보지 않는 경우

ezkyungli 2006-05-26 11852

1. 비사업용 토지로 보는 토지에 대한 실가과세 및 중과세율 적용대상

○ 2006년도 양도분부터 나대지, 잡종지, 부재지주 농지, 부재지주 목장용지, 부재지주 임야 등 비사업용으로 보는 토지를 양도하는 경우 실지거래가액으로 과세되고, 2007년도 양도분부터는 장기보유특별공제가 배제되며, 60% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

○ 지방세법상 재산세 종합합산 과세대상 토지는 비사업용 토지입니다.

건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 토지 등을 말합니다.

주택 부수토지 초과분 및 별장의 부수토지

2. 비사업용으로 보는 토지이나 다음과 같이 부득이한 사유에 해당하면 비사업용 토지로 보지 않습니다.

○ 무주택 1세대가 소유하는 1필지의 나지로서 200평(660㎡)이내의 토지를 양도하는 경우

○ 2006.12.31. 이전에 상속받은 농지(전, 답, 과수원)·임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지

○ 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지·임야 및 목장용지로서 2009.12.31.까지 양도하는 토지

○ 2005.12.31. 이전에 취득한 종중이 소유한 농지·임야 및 목장용지의 양도

○ 상속에 의하여 취득한 농지·임야로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 농지·임야

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지

○ 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용금지 또는 제한기간

사용금지·제한기간 이후 취득한 경우에는 제외됩니다.

○ 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 비사업용 토지로 보지 않는 경우

토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 신청한 자가 건축허가가 제한된 기간(부동산매매업자가 취득한 토지 제외)

토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 신청한 자가 인가 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 기간(부동산매매업자가 취득한 토지 제외)

사업장(임시사업장 제외)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 기간

지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지 : 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간

저당권 실행, 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년

토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지 : 법원에 의하여 소송이 계속되거나 사용이 금지된 기간

도시개발법에 따른 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료 되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년

건축물이 멸실·철거 되거나 무너진 토지 : 멸실·철거된 날부터 2년

2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업·폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년

천재지변 이에 준하는 사유의 발생일부터 소급하여 2년 이상 계속하여 재촌·자경한 자가 소유하는 농지로서 농지의 형질이 변경되어 황지가 됨으로써 자경하지 못하는 토지 : 사유 발생일부터 2년

도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

공장의 가동에 따른 소음·분진·악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지 소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접 토지

3. 문답사례

(1) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용 토지 여부를 판정하는 부득이한 사유는 어떤 것이 있습니까?

농업협동조합중앙회 및 그 조합이 농업협동조합자산관리회사에 매각을 위임한 토지

매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정

「민사소송법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매를 통하여 양도된 토지

최초의 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정

한국자산관리공사에 매각을 위임하여 양도된 토지

매각을 위임한 날을 양도일로 보아 사업용토지 여부를 판정

일간신문에 다음 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(최초의 공고일)부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지

- (매각조건) 매각예정가격이 시가 이하이고 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것

매각 공고일을 양도일로 보아 사업용 토지 여부를 판정

상기 요건을 갖춘 토지로서 상기 매각조건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결하여 양도된 토지

- 직전 매각공고시의 매각 예정가격에서 동금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한함

최초 매각공고일을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정

(2) 경매를 통하여 양도된 다음 토지의 경우 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 2007년부터 양도소득세가 60% 세율로 과세되는 비사업용 토지에 해당합니까?

ㅇ '00.1.1 토지A 취득

ㅇ '00.1.1~'01.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)

ㅇ '02.1.1~'05.6.30 사업에 직접 사용

ㅇ '05.7.1~'05.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)

ㅇ '06.1.1 제1차 경매기일

ㅇ '06.7.1 제2차 경매기일

ㅇ '07.1.1 경매 낙찰되어 양도

토지A의 비사업용 토지 해당 여부를 판단하면

ㅇ 경매를 통하여 양도된 경우 제1차 경매기일 이후에는 일반적으로 토지를 사업에 직접 사용하지 못하므로

- 제1차 경매기일까지 토지를 보유(보유기간 : 6년)하고 제1차 경매기일('06.1.1)에 양도된 것으로 보아 요건을 검토

토지A의 비사업용 토지 해당 여부를 요건별로 검토해 보면

ㅇ 양도일('06.1.1) 직전 3년 중 6개월만 사업에 사용하였으므로

- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

ㅇ 양도일('06.1.1) 직전 5년 중 3년 6개월을 사업에 사용하였음

ㅇ 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월만 사업에 사용하였으므로- 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않음

따라서, 토지A는 비사업용 토지에서 제외되는 요건 중 하나를 충족하므로 비사업용 토지에서 제외됨

(3) 일정기간 법령에 의하여 사용이 금지된 다음 토지의 경우 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 2007년부터 양도소득세가 60% 세율로 과세되는 비사업용 토지에 해당됩니까?

ㅇ '00.1.1 토지A 취득

ㅇ '00.1.1~'00.6.30 사업에 사용하지 않음

ㅇ '00.7.1~'01.6.30 법령에 의하여 사용이 금지

ㅇ '01.7.1~'02.12.31 사업에 직접 사용

ㅇ '03.1.1~'04.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)

ㅇ '05.1.1~'05.12.31 사업에 직접 사용

ㅇ '06.1.1 토지A 양도

토지A의 비사업용 토지 해당 여부를 판단하면

ㅇ 토지 취득후 법령에 의하여 사용이 금지된 경우 당해 기간(1년:'00.7.1~'01.6.30)은 사업에 사용된 기간으로 계산함

토지A의 비사업용 토지 해당 여부를 요건별로 검토해 보면

ㅇ 양도일 직전 3년 중 1년만 사업에 사용하였으므로

- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

ㅇ 양도일 직전 5년 중 3년(법령에 의하여 사용이 금지된 기간 포함)을 사업에 사용하였음

ㅇ 토지의 보유기간 6년 중 4년(보유기간의 67%)만 사업에 사용하였으므로

- 토지의 보유기간 중 80% 이상을 사업에 사용하지 않음

따라서, 토지A는 비사업용 토지에서 제외되는 요건 중 하나를 충족하므로 비사업용 토지에서 제외됨

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