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실거래가 과세시대, 증빙서류가 돈이다

ezkyungli 2006-08-09 15744

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 그 금액에 상당하는 만큼 추가 세부담이 따른다.

따라서, 다음과 같은 사항에 유념하여 부동산을 취득하고자하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고, 보관하여 내지 않아도 되는 세금을 추가 부담하는 일이 없도록 해야 한다.

- 양도소득세 계산시 비용으로 공제받을 수 있는 항목을 알아두고,

- 공제받을 수 있는 항목에 대한 증빙자료를 확인하고,

- 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해 두는 것이 좋다.

양도부동산이 실지거래가액 계산대상에 해당되는 경우에는 실제증빙에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하여야 한다.

양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비 (①＋②＋③)

상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액

① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)

② 취득 후 지출한 비용

③ 양도비용

① 취득에 소요된 비용

당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용·명도비용·인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.

〈증빙서류 예시〉

ｏ 취득 및 양도시 매매계약서(양수자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 양도계약서 첨부)

ｏ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)

ｏ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

ｏ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)

ｏ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급 영수증, 세금계산서 등

ｏ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

② 취득 후 지출한 비용

부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

- 재해 등으로 건물 등이 멸실·훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용

- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용

- 기타 개량촵확장촵증설 등 위와 유사한 성질의 비용

※ 예를 들면, 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능하나 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도색비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없다.

〈증빙서류 예시〉

ｏ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

ｏ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

③ 양도비용

자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.

〈증빙서류 예시〉

ｏ 양도비용 지급 영수증

ｏ 인지세 납부 영수증

ｏ 국민주택채권 등 매각 영수증

ｏ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

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