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부동산 취득과 양도에서 합법적 절세의 요점들

ezkyungli 2009-03-01 11780

부동산 취득과 양도에서 합법적 절세의 요점들

부동산 가격이 하락하면서 기대수익을 올리지 못하는 경우도 많고, 예상외의 세금을 내야 하는 경우도 있는데, 부동산 취득 양도 절차에서 합법적 절세 요점을 미리 알면 대응할 수 있다.

절세쟁점포인트	개념 방법 조건 계산방법 해당적용세율
1세대1주택 비과세	세대별로 1주택을 3년 보유(수도권은 2년 거주)하면 양도소득세비과세 가능함(단, 9억 초과의 고가주택은 9억원까지는 비과세, 9억초과부터는 과세하되 장기보유특별공제는 적용함)
고가 1주택 과세시의 장기보유특별공제 적용	3년 보유 이상부터 24%(3년), 32%(4년), 40%(5년) 등 매년 8%씩 공제율이 올라가고 최대 80%(10년×8%)까지 공제됨
장기보유 낮은세율(2년 이상 보유)	2년 이상 보유시 일반세율, 1년 이하는 50%세율, 1년~2년은 40% 단일세율
새 집 사고 헌 집 팔기	주거이전 이사 목적으로 새 집 사면 기존 집을 2년 내에 팔아야 1주택비과세 가능함
부부공동명의취득 등으로 누진세율의 낮은세율 적용	부동산 취득자금 출처 입증에서도 소득있는 2명으로 배분되므로 증여세 문제를 없애며, 실제 보유시에도 2인의 소득으로 구분신고되고, 양도처분시에도 2인의 양도소득으로 배분되어 다단계 누진세율 구조에서 낮은세율이 적용되어 세금부담도 적다.
가능한 1년에 한번	양도소득세도 매년 1월부터 12월사이의 양도 이익을 합산하는데, 연도 중에 한 건을 팔고, 연말에 또 한 건을 팔아야 하는 상황이면 다음연도로 늦추어 1년 단위의 양도이익을 분산시켜서 다단계 누진세율의 낮은세율을 적용받도록 한다.
비사업용이 아니고 사업용으로 양도	농지나 임야의 단순양도는 비사업용 양도로서 양도소득세율이 60%인데, 이를 지주공동분양사업 등으로 사업용 양도를 실행하면 일반사업소득세율(6%~35%)이 적용된다.
자경농지 공익사업용 양도시의 감면	8년 이상 자경농지이면 양도소득세를 100% 감면하며, 공익사업용 양도(수용 손실보상, 도시정비목적 양도 등)이면 양도소득세의 10%~20%를 감면한다.
배우자에게 증여후 5년 지나서 양도	배우자간에 증여된 부동산을 5년 후 양도하면 증여가액을 취득원가로 하지만, 5년 내 양도하면 당초소유자가 당초취득원가를 취득원가로 하여 양도소득을 계산하므로 양도차익이 커진다.

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